Нові умови поновлення договорів оренди
05 грудня 2019 року Верховна Рада України прийняла Закон України № 340-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству». Цим Законом запровадилися зміни до низки законодавчих актів, у тому числі і до Земельного кодексу України, а також до Закону України «Про оренду землі». Відповідно до нововведень, суттєві зміни стосуються процедури поновлення договорів оренди землі, що почали діяти з 16.07.2020 року.
З 16 липня 2020 року, істотно змінилася процедура поновлення договорів оренди земельних ділянок. Законодавець доповнив главу 19 Земельного кодексу статтею 126-1, якою передбачено питання поновлення договорів оренди земельних ділянок. У договорі оренди земельної ділянки сторони можуть додатково передбачити умову поновлення такого договору. У разі, якщо сторони передбачили у своєму договорі умову поновлення договору оренди і не мають заперечень одна до одної, то таке поновлення відбувається автоматично, тобто державна реєстрація речового права (права оренди) продовжується на той самий строк.
Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.
У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.
Однак, вказані правила не стосуються договорів оренди земельних ділянок державної чи комунальної власності, крім випадків, коли на такій ділянці знаходиться майно орендаря.
У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування. Це означає, що з 16 липня 2020 року поновлення договору оренди земельної ділянки державної чи комунальної власності, на якій не розташоване майно орендаря, можливе виключно за рішенням відповідного уповноваженого органу, наприклад, органу місцевого самоврядування чи місцевої державної адміністрації.
Також слід звернути увагу, що розділ ІХ «Перехідні положення» ЗУ «Про оренду землі» доповнено абзацами третім і четвертим такого змісту: «Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».
Таким чином, починаючи з 16 липня 2020 року, при вирішенні питань, пов’язаних з продовженням (укладенням на новий строк) діючих договорів оренди землі, сторони такого договору мають визначитися з умовами, передбаченими ст.33 ЗУ «Про оренду землі» та ст.126-1 Земельного кодексу України, тобто щодо умови про пролонгацію, а також щодо переважного права на укладення нового договору у разі закінчення строку попереднього договору. Щодо строку дії договорів укладених після 01 січня 2013 року, то перебіг починає з дня укладення такого договору. Перебіг строку дії договорів оренди земельних ділянок, укладених до 01 січня 2013 року, залежить від того, чи було проведено реєстрацію договору компетентними органами. Якщо реєстрація договору була проведена, то перебіг строку починається з дати державної реєстрації договору. Якщо ж договір оренди земельної ділянки укладений до 01 січня 2013 року, не пройшов процедури державної реєстрації, то перебіг строку починається з дати укладення такого договору.
